楼市寒意渐浓，央行于5月17日接连祭出三记重拳，力图重振楼市昔日辉煌。然而，这些举措能否真正奏效，引发了业内外的广泛讨论。
首先，央行出手取消了房贷利率下限，这意味着各家银行可根据自身经营状况自主决定房贷利率水平，旨在刺激需求。其次，公积金贷款利率也应声下调0.25个百分点，意图降低购房者的资金压力。更为引人注目的是，首付比例大幅降低，首套房首付比例降至15%，二套房降至25%，无疑大幅降低了购房的门槛。
乍看之下，这三招齐发，力度空前。不少业内人士认为，此举旨在降低购房成本与门槛，鼓励更多人加入购房大军，从而推动楼市成交量上升，甚至可能引发房价新一轮上涨。然而，深入剖析，这些政策的影响可能远不如表面看上去那般乐观。
展开剩余65%以降低首付比例为例，虽然它确实降低了购房的初始门槛，让更多人具备了购房资格。但与此同时，购房者每月的还贷压力也将随之增加。对于许多家庭来说，虽然首付压力减轻，但长期还款的负担却更加沉重，这反而可能让他们对购房望而却步。
再来看取消房贷利率下限，虽然银行有了更大的自主定价空间，但盈利始终是银行运营的重要目标。在市场竞争激烈的情况下，银行不太可能无限制地降低房贷利率。更何况，当前的房贷利率已经处于较低水平，进一步下调的空间相对有限。至于公积金贷款利率下调0.25个百分点，对于渴望房价下跌的购房者来说，这点优惠显得杯水车薪。他们更希望看到的是房价的实质性下降，而非利率上的小幅让利。
究其根本，我们认为，央行此次的三大举措恐怕难以扭转楼市的颓势，更难以引发房价的上涨，原因有以下几点：
其一，高企的房价已经严重超出了普通民众的购买力。在二三线城市，房价收入比高达20-25，而在一线城市，这一比例更是超过40。在如此悬殊的差距下，除非房价回归到合理区间，真正体现居住属性，否则改善型购房者很难轻易出手。
其二，居民的杠杆空间已经十分有限。数据显示，房产在我国居民家庭资产配置中占比高达77%，而金融资产仅占23%。经过过去二十多年的楼市繁荣期，许多家庭已经将房地产金融杠杆运用到了极致，难以继续加杠杆。
其三，疫情放开后，不少居民面临收入下降甚至失业的困境，更加无力承担高房价。同时，疫情也让人们在购房问题上更加理性，会综合考虑自身经济状况，而非盲目跟风。央行的政策旨在降低购房门槛，鼓励大家买房，却未能触及房价这个核心问题。
其四，国内房地产市场已呈现明显的“供大于求”局面。数据显示，我国空置房高达1.2亿套，足以容纳3-4亿人居住。同时，我国96%的家庭拥有一套房产，41.5%的家庭拥有两套及以上房产。一面是大量的空置房，另一面是不断萎缩的刚需和改善性需求。在这样的背景下，央行的救市举措很难达到预期效果。
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