
楼市寒意渐浓,央行于5月17日接连祭出三记重拳,力图重振楼市昔日辉煌。然而,这些举措能否真正奏效,引发了业内外的广泛讨论。
首先,央行出手取消了房贷利率下限,这意味着各家银行可根据自身经营状况自主决定房贷利率水平,旨在刺激需求。其次,公积金贷款利率也应声下调0.25个百分点,意图降低购房者的资金压力。更为引人注目的是,首付比例大幅降低,首套房首付比例降至15%,二套房降至25%,无疑大幅降低了购房的门槛。
乍看之下,这三招齐发,力度空前。不少业内人士认为,此举旨在降低购房成本与门槛,鼓励更多人加入购房大军,从而推动楼市成交量上升,甚至可能引发房价新一轮上涨。然而,深入剖析,这些政策的影响可能远不如表面看上去那般乐观。
展开剩余65%以降低首付比例为例,虽然它确实降低了购房的初始门槛,让更多人具备了购房资格。但与此同时,购房者每月的还贷压力也将随之增加。对于许多家庭来说,虽然首付压力减轻,但长期还款的负担却更加沉重,这反而可能让他们对购房望而却步。
再来看取消房贷利率下限,虽然银行有了更大的自主定价空间,但盈利始终是银行运营的重要目标。在市场竞争激烈的情况下,银行不太可能无限制地降低房贷利率。更何况,当前的房贷利率已经处于较低水平,进一步下调的空间相对有限。至于公积金贷款利率下调0.25个百分点,对于渴望房价下跌的购房者来说,这点优惠显得杯水车薪。他们更希望看到的是房价的实质性下降,而非利率上的小幅让利。
究其根本,我们认为,央行此次的三大举措恐怕难以扭转楼市的颓势,更难以引发房价的上涨,原因有以下几点:
其一,高企的房价已经严重超出了普通民众的购买力。在二三线城市,房价收入比高达20-25,而在一线城市,这一比例更是超过40。在如此悬殊的差距下,除非房价回归到合理区间,真正体现居住属性,否则改善型购房者很难轻易出手。
其二,居民的杠杆空间已经十分有限。数据显示,房产在我国居民家庭资产配置中占比高达77%,而金融资产仅占23%。经过过去二十多年的楼市繁荣期,许多家庭已经将房地产金融杠杆运用到了极致,难以继续加杠杆。
其三,疫情放开后,不少居民面临收入下降甚至失业的困境,更加无力承担高房价。同时,疫情也让人们在购房问题上更加理性,会综合考虑自身经济状况,而非盲目跟风。央行的政策旨在降低购房门槛,鼓励大家买房,却未能触及房价这个核心问题。
其四,国内房地产市场已呈现明显的“供大于求”局面。数据显示,我国空置房高达1.2亿套,足以容纳3-4亿人居住。同时,我国96%的家庭拥有一套房产,41.5%的家庭拥有两套及以上房产。一面是大量的空置房,另一面是不断萎缩的刚需和改善性需求。在这样的背景下,央行的救市举措很难达到预期效果。
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